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课外辅导班最全的选址攻略
添加时间:2019-12-07
 

课外辅导班最全的选址攻略




听闻很多城市(比如成都)大量机构因为消防和楼层不合格面临从新选址,本来就利润不高的机构重新花大价钱装修无疑是雪上加霜,所以机构选址和再选址一定要谨慎再谨慎。


全文共计3900字,建议阅读时间10分钟

 

根据机构招生能力和产品形态,每个校长一定会有不同的策略,但是选址需要考虑的要素是相同的。我们基于这些年的选址经验把选址分成11个要素进行综合打分,分别是:位置、消防、楼层、周围环境、价格、格局、房子类型、面积、房东情况、合同期限、装修难度。

 

 

打分标准:非常满意5分/比较满意4分/可以接受3分/勉强接受2分/不太想接受1分(本条意思是,只有该房子在其他某些方面非常有优势,本条才能接受)/不能接受0分(选址红线:只要有0分,该房子不能用)

 

位置:由于学校附近找到价格便宜、面积较大的校区很难,所以对于具备一定的招生能力的机构,位置要求如果并不太在意是否门市就会好选址很多。我们这几年也是招生能力越来越好一点,对位置依赖就越来越少一点。

 

5分:本市最好初中正对面,且距离最好小学不超过2公里,方圆两公里内有适龄学员10000人以上

4分:不在学校对面,但距离本市最好初中小学均不超过2公里,方圆两公里内有适龄学员8000人以上

3分:位于本市繁华商圈,临街能挂牌,周围人流量较大,交通便利,方圆两公里内有适龄学员8000以上

2分:位于本市繁华商圈,不临街不能挂牌,周围流量较大,方圆两公里内有适龄学员6000以上

1分:位于本市不太繁华地区,周围虽有学校,但是学校质量不太好,方圆两公里适龄学员4000以下

0分:位置较为偏僻,或者周围学校都很差,适龄人数很少

 

消防:具体消防要求,一定一定要提前拿着备选方案详询当地消防代理公司或消防大队。一些细节,如双出口、消防楼梯是否合格、消防楼梯是否能够加装、消防通道间距离、举架等都要考虑。3年前我们一个校区装消防楼梯,居民觉得挡光来闹,最后就没装成,只能放弃了装修换了个校区。

 

现在教育局消防城管等越来越严格,千万别抱有侥幸心理。最近我听说因为教育机构大量开始弄消防,导致消防公司要价都高了...不过这确实也给选址造成了非常大的困难,我们后勤部门进门都是先问消防,不合格马上就走,在很多小城市一消(楼体整个的消防)合格的房子本身就不多。

 

5分:消防完全合格,喷淋,烟感,消防栓,消防梯,楼道宽度等完全合格

4分:消防比较合格,消防梯,楼道宽度等合格,消防栓有水,无喷淋烟感

3分:消防梯合格,消防栓没水,但本地可以用消防软管代替,无喷淋烟感

2分:缺少消防梯但是可以自己添加,添加难度和成本较低

1分:消防梯消防栓不太合格,但可以花很多精力和钱解决,能够拿到消防合格证

0分:消防梯和消防栓问题无法解决,消防问题无解

 

楼层:具体情况需提前咨询当地教育局,每个地区对于办学许可楼层要求是不同的,有的教育局还会区分有小学生要求3层以下,没有小学生要求4层以下。但考虑到国家可能会发生的政策变化,楼层越低越好。

 

5分:1楼

4分:2楼

3分:3楼

2分:4楼

1分:5楼

0分:高于当地教育局规定楼层

 

周围环境:教培机构周围环境比较高档,会比较容易取得新家长的信任。教培机构越聚集,一定证明这个地方的市场越棒,如果对自己产品比较有信心,建议去机构聚集的地方选址。

 

我们13年最开始的校区,边上是本地的劳务市场,由于没有洗手间,所以工人老对着我们墙上厕所,导致教室里都会潮湿…

 

老照片(惨剧现场)

 

5分:大型连锁机构聚集地,周围建筑较新,卫生环境很好,高档小区较多

4分:本市机构聚集地,周围文化产业如书店等较多,周围建筑较新,卫生环境很好

3分:本市商圈,周围建筑较新,商家形象较好,卫生较好

2分:高档小区附近,周围居民日常消费类商家如超市,饭店,旅店,且无脏乱差现象

1分:普通小区或落后商圈附近,周围小商贩小门店较多,人员较杂

0分:脏乱差,周围充斥网吧,ktv,台球厅,舞厅等涉黄涉暴场所

 

价格:以下价格均指按照建筑面积计算的每天每平米租金。以下价格均按照当地居民楼平均价格5000—10000进行判断,如当地居民楼价格不在本区间,请适当乘合适参数进行重新计算。

 

如果并不太依赖位置来招生或者提高机构形象,并不建议选择过贵的价格。可以好好计算下【房租高出正常值的部分】和【位置一般导致招生成本增加】的金额哪个更高,同时也建议省出来的成本可以多给老师设置一些奖金,口碑好了位置就没有那么重要了。

 

5分:0.8元/天/平米及以下

4分:0.8--1.2元/天/平米

3分:1.2--1.6元/天/平米

2分:1.6—2.4元/天/平米

1分:2.4—3.0元/天/平米

0分:3.0元/天/平米及以上

 

格局:举架均按照吊顶到地面的距离,举架越高越舒服,特别高的还可以做小型的阶梯教室。房屋有效使用率=可使用教室面积和/房屋建筑面积,房屋有效使用率和房子公摊率、房子格局有关。一般情况下说,最佳格局是大平层,两层门市尚可,三层门市一般不考虑(房屋有效使用率很低)。

 

 

我们校区的房屋有效使用率一般都超过50%,但鞍山校区就只有35.7%,主要跟公摊较大和自带的楼道非常宽有关,所以选址的同事要能够有基本的量尺画平面图的能力,拿到一个房屋马上要算出房屋有效使用率大概是多少,不然看似便宜的房子可能因为格局问题算下来其实更贵。

 

5分:举架3.5米以上,有前台(20平米—35平米),教室使用面积均为45平米左右且教室宽度在6米左右,教室内无柱子,每个教室有外窗户。楼道宽度1.5米左右,且楼道较直拐弯少。房屋有效使用率70%以上。

4分:举架3米以上,有前台(20-30平米),80%以上教室均为45平米左右且教室宽度在5-6米间,80%以上教室内无柱子,80%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率60%以上。

3分:举架2.8米以上,有前台(20-25平米),70%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,80%以上教室内无柱子,70%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率50%以上。

2分:举架2.6米以上,有前台(16-25平米),60%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,70%以上教室内无柱子,60%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率40%以上。

1分:举架2.6米以上,有前台(16-25平米),50%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,70%以上教室内无柱子,50%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率35%以上

0分:1分未达标

 

房子类型:临街商铺和低层写字楼一般都能上牌子,确实有一定品牌推广作用。有教育综合区域的商场作为针对较大孩子的机构并不太适合,但针对小孩肯定是最优选,目标人群的人流量大且妈妈可以把孩子送到机构后去逛商场。

 

5分:临街商铺2、3、4楼等打通的大平层

4分:低层写字楼

3分:有教育综合体的商场

2分:2层的门市

1分:3层的门市

0分:包装成商用房的民宅

 

面积:因面积和格局关系较大,所以此处面积采用标准大小教室数量进行判定。标准教室为使用面积6*7教室,一般要求每个城市第一个旗舰校区面积为其他校区面积1.5倍以上,2.5倍以下。

 

 

5分:9-10个标准教室

4分:7-8个标准教室+2-4个小教室(20平米以上)或11-12个标准教室

3分:6个标准教室+3-5个小教室(20平米以上)

2分:5个标准教室+4-6个小教室(20平米以上)

1分:4个标准教室+5—7个小教室(20平米以上)

0分:3个或以下标准教室

 

房东情况:房照(以及房照名字要和签合同人的名字一样)是必要条件,没有房照办学许可肯定下不下来。选址人员也有必要对房东或者公司(公司产权)在企业征信网站上查询是否有纠纷,同时询问周边邻居此房东的历史。

 

5分:一房东,单独户主,私人产权,有房照,无合同纠纷

4分:一房东,两名以上户主,私人产权,有房照,无合同纠纷

3分:公司或政府产权,有房照,无合同纠纷

2分:二房东,且不能直接联系一房东,或者一房东有强烈卖房意愿

1分:地方官员及其亲属的房子

0分:军队产权或房东或公司有较多恶劣纠纷

 

合同期限:各家装修都逐步豪华起来,租期当然越长越好,但是涉及押金要慎重考虑。另外,如果租金合理,可以接受每3年涨10%以内租金。

 

关于合同期限的谈判实际上是最考验选址同事的谈判能力,如果房主对选址同事有较大信任,那么其实合同期限比较容易在“合同中规定每3年涨一定比例租金”的条件下谈成7年以上。

 

5分:10年以上

4分:7-10年

3分:5-7年

2分:3-5年

1分:3年

0分:3年以内;一年一签

 

装修难度:综合装修项目包括地板、顶棚、隔音墙、玻璃幕墙、电路、厕所、前台、教室、空调、暖气、桌椅、墙面、内外广告装饰、黑板等大项,不包括电子类如投影、前台电脑、广告机、打印机等,也不包括垃圾桶、绿植、打印纸等消耗品。以下报价为三四线城市报价,而且飞百自有施工队,外包装饰公司会贵一些。

 

5分:地砖、顶棚、中央空调、格局、水电、外立面、厕所几乎不用动,自己只需要做细节装修。综合装修成本低于550/平米

4分:上下水齐全、电路正常不老化、外立面不用动、破拆工程小、厕所不太用动。综合装修成本650/平米

3分:清水房。综合装修成本750/平米

2分:水电没问题,破拆工程量大,外立面需要重新修整。综合装修成本850/平米

1分:水电问题较大,需要自己解决水电路。破拆工程量很大,且都是实心或混凝土墙。房屋存在较为严重漏水现象。综合装修成本1000/平米

0分:综合装修成本超过1100/平米

 

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